Mejorar tu hipoteca
Subrogación de hipoteca: cómo cambiar tu hipoteca de banco
La subrogación de acreedor te permite llevar tu hipoteca a otro banco que te ofrezca mejores condiciones, sin necesitar el permiso del tuyo. La ley fija los plazos, limita las comisiones y exime la operación del impuesto de actos jurídicos documentados. Tu banco actual solo puede hacer una cosa: igualar la oferta en 15 días o dejarte ir.
Revisado el 5 de octubre de 2026 por Iberteca, intermediario de crédito inmobiliario inscrito con el n.º E571.
¿Cuándo compensa subrogar la hipoteca?
Subrogar compensa cuando lo que ahorras en intereses durante los años que te quedan supera, con margen, la comisión y la tasación. En una hipoteca fija de 150.000 € a 20 años, bajar del 3,50 % al 2,90 % ahorra 45,53 € al mes, frente a una comisión máxima de 3.000 €.
Cinco datos de tu escritura y de tu recibo deciden la cuenta: el capital pendiente, los años que quedan, tu tipo frente al que te ofrecen, la comisión de tu escritura y las vinculaciones. Si tu banco prefiere mejorar las condiciones antes que perderte, la alternativa es una novación de la hipoteca con tu propio banco.
- Capital pendiente. Cuanto más debes, más pesa cada décima de interés. Con poco capital, la comisión y la tasación se comen el ahorro.
- Años que quedan. Una rebaja de tipo en una hipoteca a la que le quedan 25 años vale mucho más que la misma rebaja a falta de 5.
- Tipo actual frente al que te ofrecen. En variable, compara diferenciales sobre el Euríbor; en fijo, el tipo total. El Euríbor a 12 meses cerró septiembre de 2026 en una media del 3,247 %.
- Comisión de tu escritura. Está limitada por ley, pero en una hipoteca fija joven puede llegar al 2 % del capital que devuelves.
- Vinculaciones. Un tipo más bajo que obliga a contratar seguros o domiciliar ingresos puede salir más caro que el que tienes. Hay que sumar su coste a la cuota.
Un ejemplo con números
Una hipoteca a tipo fijo con 150.000 € pendientes y 20 años por delante:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Cuota actual al 3,50 % | 869,94 €/mes |
| Cuota tras subrogar al 2,90 % | 824,41 €/mes |
| Ahorro | 45,53 €/mes · 10.927,70 € en 20 años |
| Comisión máxima si la hipoteca tiene menos de 10 años (2 %) | 3.000 € |
Ejemplo ilustrativo con cuota constante (sistema francés), no es una oferta. No incluye la tasación ni el coste de las vinculaciones, que dependen de cada banco y de cada cliente.
¿Cuánto tarda una subrogación?
Los plazos legales de una subrogación suman como máximo 22 días naturales desde que aceptas la oferta vinculante: 7 para que tu banco entregue el certificado de deuda y 15 para que pueda igualar la oferta. A eso se suma lo que tarden el estudio del banco nuevo, la tasación y la cita en notaría.
El procedimiento está regulado en la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios y tiene cuatro pasos. Los plazos son días naturales, no hábiles.
Paso 1
Oferta vinculante
El banco nuevo estudia tu caso y te entrega una oferta vinculante, con un documento de gastos y los límites de comisión que te aplican.
Paso 2
Certificado de deuda
Al aceptarla, se notifica a tu banco actual, que tiene como máximo 7 días para entregar el certificado con lo que debes.
Paso 3
Derecho a igualar
Desde que entrega el certificado, tu banco tiene 15 días para retenerte con una novación que iguale o mejore la oferta. Aceptarla o no es decisión tuya.
Paso 4
Firma ante notario
Si no te retiene, el banco nuevo paga la deuda y lo hace constar en la escritura. Tu banco actual no puede negarse a cobrar.
En total, entre el paso 2 y el paso 3 la ley da a tu banco como máximo 7 + 15 = 22 días naturales. Para llegar al paso 1 con más de una oferta vinculante sobre la mesa, puedes pedirlas tú en cada entidad o recurrir a un broker hipotecario que presente tu caso a varios bancos a la vez.
Una limitación que conviene conocer: en la subrogación la escritura solo puede cambiar el tipo de interés y el plazo. Si además quieres ampliar capital, por ejemplo para reformas, la vía es cancelar y firmar una hipoteca nueva, que tiene otros costes.
¿Qué comisión te cobra tu banco por subrogar?
Como máximo, el 2 % del capital que devuelves si tu hipoteca es fija y tiene menos de 10 años (1,5 % después), y el 0,15 % o el 0,25 % si es variable, solo durante los 5 o 3 primeros años. Si la subrogación pasa tu hipoteca de variable a fija, el tope es del 0,05 % los 3 primeros años.
Para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario fija estos máximos sobre el capital que devuelves. Tu escritura puede poner menos, nunca más, y en ningún caso la comisión puede superar la pérdida financiera real del banco.
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima | Sobre 150.000 € |
|---|---|---|
| Variable | 0,15 % los 5 primeros años, o 0,25 % los 3 primeros (según pacte la escritura). Después, 0 % | 225 € o 375 € |
| Fija | 2 % los 10 primeros años; 1,5 % después | 3.000 € o 2.250 € |
| De variable a fija | 0,05 % los 3 primeros años. Después, 0 % | 75 € |
Fuente: Ley 5/2019, artículo 23. La comisión cero temporal para pasar de variable a fijo que aprobó el Real Decreto-ley 19/2022 terminó el 31 de diciembre de 2024. Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, la comisión es la que diga tu escritura dentro de la normativa de entonces: tráenosla y la revisamos.
Gastos de la operación
Al margen de la comisión, subrogar sale barato: no pagas AJD, la notaría se cobra sin cuantía y el registro tiene una rebaja del 90 %. Lo que sí corre de tu cuenta es la tasación que pida el banco nuevo.
- Impuesto de actos jurídicos documentados: la subrogación está exenta.
- Notaría: se cobra como documento sin cuantía, no en proporción a lo que debes.
- Registro de la Propiedad: arancel reducido un 90 % sobre el capital pendiente.
- Tasación: el banco nuevo suele pedir una tasación actualizada, y ese coste corresponde al cliente.
Subrogar, renegociar o empezar de cero
La subrogación cambia de banco sin su permiso pero solo toca el tipo y el plazo. La novación permite cambiar también el capital, aunque necesita que tu banco acepte. Y una hipoteca nueva lo cambia todo, a cambio de pagar la cancelación y una tasación.
Antes de mover nada, comparamos las tres:
| Subrogación | Novación | Hipoteca nueva | |
|---|---|---|---|
| Banco | Otro | El mismo | Otro o el mismo |
| Qué se puede cambiar | Tipo y plazo | Tipo, plazo, capital y más | Todo |
| AJD | Exenta | Exenta si solo cambia tipo o plazo | Lo paga el banco |
| Costes a tu cargo | Comisión y tasación | Notaría sin cuantía y registro con rebaja del 90 % | Comisión de cancelación y tasación |
¿Te compensa cambiar de banco?
Déjanos tus datos y el capital que te queda por pagar. Revisamos tu escritura, pedimos ofertas a varias entidades y te enseñamos con números lo que cuesta cada opción: subrogar, renegociar con tu banco o no tocar nada. La decisión es tuya.
Si tu banco intenta retenerte durante esos 15 días, también comparamos su contraoferta.
Preguntas frecuentes sobre la subrogación
¿Necesito permiso de mi banco para cambiar la hipoteca a otro?
No. La Ley 2/1994 permite la subrogación sin el consentimiento del banco actual. Lo único que puede hacer es igualar la oferta en los 15 días siguientes a entregar el certificado de deuda, y aun así eres tú quien decide.
¿Cuánto tarda una subrogación?
Los plazos legales suman un máximo de 22 días naturales desde que aceptas la oferta: 7 para el certificado de deuda y 15 para que tu banco pueda igualarla. A eso hay que añadir el tiempo que tarda el banco nuevo en estudiar la operación y la tasación, y la cita en notaría.
¿Puedo pasar mi hipoteca de variable a fija con una subrogación?
Sí, porque cambia el tipo de interés, que es una de las dos condiciones que la subrogación permite modificar. En ese caso la comisión máxima es del 0,05 % durante los tres primeros años de la hipoteca y cero después. Las diferencias de cuota entre fija, variable y mixta las tienes con números en la guía de hipoteca fija, variable o mixta.
¿Puedo ampliar capital al cambiar de banco?
Con una subrogación, no: solo se pueden modificar el tipo y el plazo. Si necesitas más dinero, las alternativas son una novación con ampliación en tu banco o cancelar y firmar una hipoteca nueva, y cada una tiene costes distintos.
¿Tengo que volver a contratar los seguros con el banco nuevo?
Depende de la oferta. Muchas entidades rebajan el tipo a cambio de vincular seguros o domiciliar la nómina. Por eso comparamos el coste total (cuota más productos vinculados) y no solo el tipo de interés.
Fuentes
- Ley 2/1994, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (texto consolidado).
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículos 14 y 23.
- Resolución del Banco de España de 1 de octubre de 2026 (Euríbor de septiembre de 2026).
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