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Hipoteca al 100 %: cuándo se puede conseguir y cuánto ahorro necesitas igualmente
Según el Banco de España, los bancos normalmente financian hasta el 80 % del valor de tasación. Llegar al 100 % es posible, sobre todo con el aval público del ICO para jóvenes y familias con hijos. Pero incluso entonces el 100 % se calcula sobre el menor valor entre el precio y la tasación, y los impuestos y gastos de la compra los tienes que pagar con tus ahorros.
Revisado el 11 de octubre de 2026 por Iberteca, intermediario de crédito inmobiliario inscrito con el n.º E571.
¿Por qué los bancos suelen financiar solo el 80 %?
Los bancos suelen prestar como máximo el 80 % del valor de tasación porque, por encima de ese porcentaje, el préstamo ya no sirve de respaldo a las cédulas hipotecarias con las que se financian (Real Decreto-ley 24/2021). No es una prohibición: cada entidad puede prestar más.
El Portal del Cliente Bancario del Banco de España explica que la financiación de una vivienda normalmente no supera el 80 % de su valor de tasación. Ese 80 % no es un capricho de cada entidad: tiene un origen normativo.
Los bancos se financian, en parte, emitiendo cédulas hipotecarias, unos bonos respaldados por las hipotecas que tienen concedidas. El Real Decreto-ley 24/2021 establece que, para que un préstamo sobre vivienda sirva de respaldo a esas cédulas, no puede superar el 80 % de la tasación. Una hipoteca por encima de ese porcentaje le resulta al banco menos útil y más arriesgada.
Conviene dejar claro lo que esa norma no dice: no prohíbe prestar más del 80 %. Cada entidad decide su política, y por eso la hipoteca al 100 % existe, aunque no sea lo habitual. El Banco de España tiene además capacidad legal para fijar límites a la relación entre préstamo y valor de la vivienda, pero eso no significa que hoy haya un tope general activo.
El 100 % ¿de qué? Precio y tasación no son lo mismo
Cuando se habla de hipoteca al 100 %, el porcentaje se aplica al menor valor entre el precio de compra y la tasación. Si la tasación coincide con el precio, no hay sorpresa. Si sale por debajo, la diferencia la pones tú: con un precio de 230.000 € y una tasación de 220.000 €, son 10.000 € más impuestos y gastos.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio pactado con el vendedor | 230.000 € |
| Valor de tasación | 220.000 € |
| Hipoteca máxima al 100 % | 220.000 € |
| Diferencia que pagas con ahorros | 10.000 €, más impuestos y gastos |
Ejemplo ilustrativo.
¿Cómo conseguir una hipoteca al 100 %?
La vía más clara es el aval ICO: permite financiar hasta el 100 % del menor valor entre tasación y precio si tienes 35 años o menos o menores a cargo, en viviendas de hasta 300.000 € en Cataluña. Es gratuito y vale para préstamos firmados hasta el 31 de diciembre de 2027 con las entidades adheridas.
La línea de avales del ICO para primera vivienda está pensada justo para quien tiene ingresos para pagar la cuota pero no ha podido ahorrar la entrada. El Estado avala una parte del préstamo, y así el banco puede prestar por encima del 80 % con menos riesgo. Está vigente para préstamos formalizados hasta el 31 de diciembre de 2027.
Que exista el aval no quiere decir que sea fácil conseguirlo. El banco estudia tus ingresos y tus deudas igual que en cualquier hipoteca, no todas las entidades lo ofrecen y los impuestos y gastos de la compra siguen corriendo de tu cuenta. Conviene ir con el expediente bien preparado.
Entidades adheridas al aval ICO con presencia en Cataluña
Solo las entidades adheridas a la línea pueden darte una hipoteca con este aval. Estas son las que tienen presencia en Cataluña, con la financiación máxima y los requisitos de la línea:
| Concepto | Línea de avales ICO |
|---|---|
| Entidades adheridas | CaixaBank, Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter, ING, Ibercaja, Unicaja, Abanca, Kutxabank, EVO Banco, MyInvestor, Arquia Bank, UCI, Cajamar, Caja Rural de Jaén, Barcelona y Madrid y Banco Cooperativo Español |
| No figuran en la lista | Caixa d'Enginyers, Laboral Kutxa, Openbank y Deutsche Bank |
| Financiación máxima | 100 % del menor valor entre tasación y precio. El préstamo tiene que superar el 80 % (el 75 % con certificado energético D o mejor) |
| Cuánto avala el ICO | Hasta el 20 % del préstamo, o el 25 % con certificado D o mejor, durante los primeros 10 años. Gratuito para ti |
| Quién puede pedirlo | Hasta 35 años en la firma, o familias con menores a cargo sin límite de edad. Primera vivienda, sin otra en propiedad salvo excepciones |
| Ingresos y patrimonio | En Barcelona y Girona, hasta 7,5 veces el IPREM (4,5 en Tarragona y Lleida), más 0,3 por hijo a cargo. Patrimonio neto de hasta 150.000 € |
| Precio máximo en Cataluña | 300.000 € |
| Plazos | Préstamos firmados hasta el 31/12/2027, con un plazo mínimo de 5 años |
Datos a 15/09/2026. Fuente: Lista ICO de entidades adheridas y condiciones de la línea de avales del ICO. Estar adherida no obliga a la entidad a concederte la hipoteca: cada una sigue evaluando tu solvencia.
Todos los requisitos del aval ICO y las ayudas de Cataluña para jóvenes
Fuera del aval ICO, algunas entidades estudian fórmulas para financiar por encima del 80 % caso a caso, según el perfil del cliente y la operación. No son productos estándar ni hay condiciones públicas que se puedan dar por hechas, así que la única forma de saberlo es preguntar con tu expediente delante. Presentarlo a varias entidades a la vez es lo que hace un broker hipotecario, que debe decirte por escrito cuánto cobra.
¿Cuánto ahorro necesito para una hipoteca al 100 %?
Aunque la hipoteca sea del 100 %, en Cataluña necesitas ahorrado el ITP (10 % del precio, o 5 % si cumples los requisitos para jóvenes), la tasación y la notaría y el registro de la compraventa. En una vivienda de 220.000 € el ITP ya son 22.000 €, u 11.000 € al tipo reducido. El desglose completo, con notaría y registro, está en la guía de gastos de compra de vivienda.
Una hipoteca al 100 % financia la vivienda, no la compra completa. Hay costes que el banco no presta y que tienes que tener ahorrados antes de firmar.
- Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). En vivienda de segunda mano en Cataluña, el tipo general es del 10 % hasta 600.000 €. Baja al 5 % si tienes 35 años o menos en la fecha de compra, tu base imponible en la última declaración de la renta no supera los 36.000 € y va a ser tu vivienda habitual (lo detallamos en la guía del ITP al 5 % y las ayudas para jóvenes en Cataluña). El 5 % también se aplica, con el mismo límite de renta, a familias numerosas y monoparentales, entre otros casos. Si la vivienda es nueva, en lugar del ITP se paga IVA y actos jurídicos documentados.
- Tasación. Corre a cargo del cliente.
- Notaría y registro de la compraventa. Los paga el comprador, igual que los impuestos de la compra.
Lo que paga el banco
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, los gastos de la hipoteca en sí no son tuyos: el banco paga la gestoría, la notaría y el registro del préstamo y su AJD. A ti te tocan la tasación y los impuestos de la compraventa.
| Concepto | Quién paga |
|---|---|
| Tasación | Tú |
| Gestoría | Banco |
| Notaría de la escritura de préstamo | Banco (las copias, quien las pida) |
| Inscripción de la hipoteca en el registro | Banco |
| Actos jurídicos documentados del préstamo | Banco |
| Impuestos de la compraventa | Tú |
Un ejemplo con números: 80 % frente a 100 %
Pasar del 80 % al 100 % en una vivienda de 220.000 € baja el ahorro mínimo de 66.000 € a 22.000 €, pero sube la cuota 185,51 € al mes a 30 años al 3,00 %.
Una vivienda de segunda mano en Cataluña que cuesta 220.000 € y se tasa en 220.000 €, con el tipo general de ITP del 10 %:
| Concepto | Hipoteca al 80 % | Hipoteca al 100 % |
|---|---|---|
| Importe del préstamo | 176.000 € | 220.000 € |
| Parte del precio que pagas tú | 44.000 € | 0 € |
| ITP al 10 % | 22.000 € | 22.000 € |
| Ahorro mínimo necesario | 66.000 € | 22.000 € |
| Cuota a 30 años al 3,00 % | 742,02 €/mes | 927,53 €/mes |
| Intereses totales en 30 años | 91.128,32 € | 113.910,39 € |
Ejemplo ilustrativo con cuota constante (sistema francés) y un tipo fijo supuesto del 3,00 %, no es una oferta. El ITP se calcula aquí sobre el precio; si el valor de referencia del Catastro fuera mayor, el impuesto se calcularía sobre ese valor. Al ahorro mínimo hay que sumar la tasación y los gastos de notaría y registro de la compraventa.
Con el 100 % necesitas 44.000 € menos para empezar, pero pagas 185,51 € más al mes y unos 22.782 € más de intereses a lo largo del préstamo. Si además cumples los requisitos del ITP reducido al 5 %, el impuesto baja a 11.000 € y el ahorro mínimo con la hipoteca al 100 % queda en 11.000 €, más los gastos citados.
Qué mira el banco cuando pides más del 80 %
Cuanto mayor es el préstamo respecto al valor de la vivienda, menos margen tiene el banco si algo sale mal. Por eso, aunque exista el aval, mira con lupa cuatro cosas: ingresos estables, poca deuda previa, un historial de pagos limpio y una cuota asumible para tus ingresos.
- Ingresos estables. Contrato indefinido, antigüedad en la empresa o una actividad por cuenta propia con historial demostrable.
- Poca deuda previa. Préstamos personales, financiación del coche o tarjetas aplazadas reducen lo que el banco considera que puedes pagar.
- Historial de pagos limpio. Sin impagos registrados ni recibos devueltos en tus cuentas.
- Cuota asumible. Que la cuota del 100 % encaje con tus ingresos sin dejarte al límite. Cada entidad aplica su propio criterio.
Qué hacemos nosotros
- Comprobamos si encajas en el aval ICO: edad o hijos a cargo, ingresos, patrimonio y precio de la vivienda, antes de que firmes nada.
- Presentamos tu operación a varias entidades, porque no todas aplican los mismos criterios con financiaciones altas.
- Te enseñamos con números si el 100 % es viable en tu caso y, si no lo es, qué ahorro necesitarías para una alternativa.
El estudio es gratuito y sin compromiso, y te atendemos por teléfono, WhatsApp o videollamada. Somos intermediario de crédito inmobiliario inscrito con el n.º E571. La decisión de conceder la hipoteca es siempre de la entidad.
¿Cuánto te pueden financiar a ti?
Déjanos tus datos y el precio aproximado de la vivienda que buscas. Revisamos si cumples los requisitos del aval ICO y del ITP reducido, y calculamos cuánto ahorro necesitas de verdad.
Si todavía no has encontrado piso, mejor: sabrás tu margen antes de dejar una señal.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca al 100 %
¿Se puede conseguir una hipoteca al 100 % sin el aval ICO?
No es lo normal. Ninguna ley lo prohíbe, pero la mayoría de entidades se quedan en el 80 % de la tasación. Alguna puede estudiar una financiación mayor según tu perfil y la operación, sin que haya condiciones públicas garantizadas. Por eso conviene preguntar a varias con el expediente completo.
¿El 100 % incluye los impuestos y gastos?
No. El aval ICO permite llegar como máximo al 100 % del menor valor entre precio y tasación. El ITP (o el IVA si es obra nueva), la tasación y la notaría y el registro de la compraventa los pagas con tus ahorros.
¿Qué es una hipoteca al 95 %?
Un préstamo que cubre el 95 % del valor de la vivienda, así que aportas un 5 % del precio además de los impuestos y gastos. Con el aval ICO es una opción válida, porque la línea exige que el préstamo supere el 80 % (el 75 % con certificado energético D o mejor) sin llegar a pasar del 100 %.
¿El aval ICO lo tengo que pagar yo?
No. El aval es gratuito para el cliente. Cubre hasta el 20 % del préstamo, o el 25 % con certificado energético D o mejor, durante los primeros 10 años. Tú sigues debiendo el préstamo entero: el aval protege al banco, no reduce tu deuda.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio?
La hipoteca se calcula sobre la tasación, así que la diferencia con el precio la tienes que pagar tú. Si compras por 230.000 € y la vivienda se tasa en 220.000 €, incluso al 100 % pones 10.000 € más los impuestos y gastos. Renegociar el precio con el vendedor es una de las salidas.
¿Puedo pedir una hipoteca sin ahorros?
Sin ningún ahorro, en la práctica no. Aunque consigas financiar el 100 % del valor, en una vivienda de segunda mano de 220.000 € en Cataluña el ITP ya supone 22.000 € al tipo general, u 11.000 € si te aplica el tipo reducido, más la tasación y los gastos de la compraventa.
Fuentes
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: la tasación no es solo un mero trámite.
- Real Decreto-ley 24/2021, artículo 23.2 (préstamos elegibles para cédulas hipotecarias).
- ICO, Línea de avales para la primera vivienda y adenda publicada en el BOE el 2 de julio de 2026.
- ICO, precios máximos de vivienda por comunidad autónoma.
- Agència Tributària de Catalunya, tipos del impuesto de transmisiones patrimoniales.
- Banco de España, gastos asociados a la hipoteca (Ley 5/2019, artículo 14.1.e).
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