Mejorar tu hipoteca
Novación de hipoteca: cambia las condiciones sin irte de tu banco
La novación hipotecaria es un acuerdo con tu propio banco para modificar la hipoteca que ya tienes: alargar o acortar el plazo, pasar de variable a fija, ampliar o reducir el capital o cambiar el sistema de amortización. Se firma ante notario y la ley limita lo que te pueden cobrar. A diferencia de la subrogación, el banco tiene que estar de acuerdo.
Revisado el 5 de octubre de 2026 por Iberteca, intermediario de crédito inmobiliario inscrito con el n.º E571.
¿Qué puedes cambiar en una novación?
Con una novación puedes cambiar casi cualquier condición económica de tu hipoteca sin irte de tu banco: plazo, tipo de interés, capital, sistema de amortización y garantías personales. A diferencia de la subrogación de hipoteca a otro banco, que solo admite tipo y plazo, aquí tu banco tiene que estar de acuerdo.
La Ley 2/1994 permite novar prácticamente cualquier condición económica del préstamo, siempre que tú y tu banco lo pactéis. Estas son las modificaciones que recoge su artículo 4.2:
- El plazo. Alargarlo baja la cuota mensual; acortarlo la sube, pero reduce los intereses que pagas en total. Es la opción habitual cuando la cuota se ha vuelto difícil de asumir.
- El tipo de interés. Rebajar el diferencial sobre el Euríbor, pasar de variable a fija o de fija a variable, o pactar una hipoteca mixta. Como referencia, el Euríbor a 12 meses cerró septiembre de 2026 en una media del 3,247 %.
- El capital. Ampliarlo, por ejemplo para una reforma, o reducirlo. Es lo que la subrogación no permite y una de las razones para renegociar en lugar de cambiar de banco.
- El sistema de amortización. Es decir, la forma en que se reparte la devolución del capital y los intereses a lo largo de las cuotas.
- Otras condiciones y garantías personales. Por ejemplo, cambiar las condiciones financieras pactadas o añadir o liberar a un avalista, algo frecuente tras un divorcio.
El rango de la hipoteca, explicado sin tecnicismos
El rango es el puesto que ocupa tu hipoteca en el Registro de la Propiedad frente a otras cargas sobre la misma vivienda: quien está antes cobra antes si algún día hay que ejecutarla. Según el artículo 4.3 de la Ley 2/1994, la novación no altera ese rango, salvo cuando aumenta la responsabilidad hipotecaria (lo normal al ampliar capital) o cuando se amplía el plazo a raíz de ese aumento.
Si tu vivienda no tiene más cargas que la hipoteca, esto no suele afectarte. Si hay algo inscrito después, como un embargo u otro préstamo con garantía, conviene revisar la nota simple antes de pedir una ampliación, porque puede condicionar la operación.
¿Cuánto cuesta novar una hipoteca?
Ampliar el plazo cuesta como máximo el 0,1 % del capital pendiente (150 € sobre 150.000 €), y pasar de variable a fija, el 0,05 % durante los 3 primeros años y nada después. Si solo cambias tipo o plazo, no pagas AJD, la notaría va sin cuantía y el registro se rebaja un 90 %.
Renegociar con tu banco es, en general, la vía más barata de las tres, sobre todo si solo tocas el tipo de interés o el plazo. Estas son las comisiones máximas que admite la ley:
| Qué cambias | Comisión máxima | Sobre 150.000 € |
|---|---|---|
| Ampliar el plazo | 0,1 % del capital pendiente | 150 € |
| Pasar de variable a fija | 0,05 % los 3 primeros años de la hipoteca. Después, 0 %. Y 0 % si no devuelves capital en la operación | 75 € como máximo |
Fuentes: Ley 2/1994, artículo 10 y Ley 5/2019, artículo 23.6. La comisión cero temporal para pasar de variable a fijo que aprobó el Real Decreto-ley 19/2022 terminó el 31 de diciembre de 2024 y ya no se aplica.
Gastos de la escritura
Si la novación solo cambia el tipo, el plazo o ambos, la escritura sale barata: exenta de AJD, con notaría como documento sin cuantía y registro con una rebaja del 90 %. Ampliar capital rompe la exención del impuesto.
- Impuesto de actos jurídicos documentados: la novación está exenta solo si modifica el tipo de interés, el plazo o ambos. Si también amplías capital, la exención no cubre la operación: pide que te detallen el impuesto antes de firmar.
- Notaría: se cobra como documento sin cuantía, no en proporción a lo que debes.
- Registro de la Propiedad: arancel reducido un 90 % sobre el capital pendiente.
Un ejemplo con números: ampliar el plazo
Una hipoteca a tipo fijo del 3,00 % con 150.000 € pendientes y 15 años por delante. El titular pide a su banco alargarla a 20 años para bajar la cuota:
| Concepto | 15 años | 20 años |
|---|---|---|
| Cuota mensual | 1.035,87 € | 831,90 € |
| Intereses hasta el final | 36.457,04 € | 49.655,14 € |
| Comisión máxima por ampliar plazo (0,1 %) | — | 150 € |
Ejemplo ilustrativo con cuota constante (sistema francés), no es una oferta. El tipo es un supuesto; no incluye notaría, registro ni productos vinculados.
La cuota baja 203,97 € al mes, pero a cambio pagas 13.198,10 € más de intereses a lo largo de la vida del préstamo. Alargar el plazo da aire cuando lo necesitas; no abarata la hipoteca. Si además consigues rebajar el tipo en la misma escritura, el efecto sobre los intereses cambia por completo, y esa es la negociación que merece la pena preparar.
¿Cómo renegociar la hipoteca con tu banco?
Lo que mueve a un banco a mejorar tu hipoteca es una oferta vinculante de otra entidad. Si inicias la subrogación, tu banco tiene 15 días naturales desde que entrega el certificado de deuda para igualarla con una novación; si no lo hace, la hipoteca pasa al banco nuevo.
Tu banco no está obligado a aceptar una novación. Pedir una rebaja sin nada detrás suele acabar en un «lo estudiaremos». Lo que cambia la conversación es demostrar que tienes una alternativa real.
Paso 1
Conoce tu punto de partida
Capital pendiente, años que quedan, tipo actual, vinculaciones y comisiones de tu escritura. Sin esto no sabes qué pedir ni cuánto vale lo que te ofrecen.
Paso 2
Consigue una oferta de otro banco
Una oferta vinculante de otra entidad para llevarte la hipoteca es la prueba de que el mercado te da mejores condiciones que las que tienes.
Paso 3
Deja que tu banco decida
Si inicias la subrogación, tu banco tiene 15 días naturales desde que entrega el certificado de deuda para retenerte con una novación. Si no lo hace, te vas.
Ese plazo de 15 días es la palanca: la ley le da a tu banco la oportunidad de igualar o mejorar la oferta, pero con fecha límite. Aceptar su contraoferta o seguir adelante con el cambio sigue siendo decisión tuya. Si quieres ver el procedimiento completo, lo explicamos en la guía de subrogación de hipoteca.
Conseguir esa oferta, o varias a la vez, es justo el trabajo de un intermediario: en la guía sobre qué hace un broker hipotecario y cómo cobra tienes lo que debe decirte por escrito antes de empezar.
Compara siempre el coste total y no solo el tipo. Una rebaja de diferencial que llega con un seguro nuevo o con más productos vinculados puede salir más cara que lo que ya pagas.
Novación, subrogación o hipoteca nueva
La novación es la vía más barata si tu banco acepta mejorar, y permite ampliar capital. La subrogación no necesita su permiso, pero solo cambia tipo y plazo. Una hipoteca nueva lo cambia todo a cambio de la comisión de cancelación y una tasación.
Quedarte en tu banco no siempre es lo más barato, ni cambiar es siempre mejor. Así se diferencian:
| Novación | Subrogación | Hipoteca nueva | |
|---|---|---|---|
| Banco | El mismo | Otro | Otro o el mismo |
| ¿Hace falta que tu banco acepte? | Sí | No | No |
| Qué se puede cambiar | Tipo, plazo, capital y más | Tipo y plazo | Todo |
| AJD | Exenta si solo cambia tipo o plazo | Exenta | Lo paga el banco |
| Costes a tu cargo | Notaría sin cuantía, registro con rebaja del 90 % y comisión si amplías plazo o pasas a fija | Comisión y tasación | Comisión de cancelación y tasación |
La novación encaja cuando tu banco está dispuesto a mejorar, cuando necesitas ampliar capital o cuando la comisión de tu escritura hace caro irse. Si no mueve ficha, la subrogación es el siguiente paso.
¿Qué le puedes pedir a tu banco?
Déjanos tus datos y el capital que te queda por pagar. Revisamos tu escritura, pedimos ofertas a varias entidades y te enseñamos con números lo que ofrece cada una, para que sepas qué pedirle a tu banco.
Si tu banco te presenta una propuesta de novación, también la revisamos antes de que firmes. El estudio es gratuito y sin compromiso, por teléfono, WhatsApp o videollamada.
Preguntas frecuentes sobre la novación
¿Mi banco está obligado a aceptar una novación?
No. La novación es un acuerdo entre las dos partes y el banco puede negarse o proponer otras condiciones. Lo que sí puedes hacer sin su permiso es llevarte la hipoteca a otra entidad mediante subrogación, y en ese proceso tu banco tiene 15 días para retenerte con una novación.
¿Cuánto cuesta ampliar el plazo de la hipoteca?
La comisión máxima es del 0,1 % del capital pendiente: 150 € si debes 150.000 €. La escritura está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados si solo cambias plazo o tipo, la notaría se cobra como documento sin cuantía y el registro tiene una rebaja del 90 %. Ten en cuenta que alargar el plazo aumenta los intereses totales.
¿Puedo cambiar mi hipoteca de variable a fija sin cambiar de banco?
Sí, con una novación del tipo de interés, siempre que tu banco lo acepte. La comisión máxima es del 0,05 % durante los tres primeros años de la hipoteca y cero después. La bonificación temporal que eliminaba esta comisión terminó el 31 de diciembre de 2024. Antes de pedirlo, compara las cuotas en la guía de hipoteca fija, variable o mixta.
¿Puedo pedir más dinero sobre la hipoteca que ya tengo?
Sí, la ampliación de capital es una de las modificaciones que permite la novación. Pero pierde dos ventajas: la exención del impuesto de actos jurídicos documentados solo cubre los cambios de tipo y plazo, y el aumento de responsabilidad hipotecaria es la excepción a la regla de que la novación no altera el rango en el Registro.
¿Qué es mejor, novar o subrogar la hipoteca?
Depende de lo que te ofrezcan y de lo que cueste cada vía en tu caso. La novación evita la comisión por subrogación y la tasación del banco nuevo, pero solo funciona si tu banco mejora las condiciones. Lo sensato es comparar las dos con números antes de decidir.
Fuentes
- Ley 2/1994, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (texto consolidado), artículos 2, 4, 8, 9 y 10.
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 23.
- Real Decreto-ley 19/2022 (medidas temporales para deudores hipotecarios, ya no vigentes).
- Resolución del Banco de España de 1 de octubre de 2026 (Euríbor de septiembre de 2026).
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