Comprar vivienda
Gastos de compra de vivienda en 2026: impuestos, notaría y quién paga la hipoteca
Al precio de la vivienda hay que sumarle impuestos, notaría y registro. El impuesto se lleva casi todo: en Cataluña, un 10 % del precio si el piso es de segunda mano. Los gastos de la hipoteca, en cambio, los paga casi todos el banco desde 2019. Te enseñamos con números cuánto suma cada concepto y quién lo paga.
Revisado el 5 de octubre de 2026 por Iberteca, intermediario de crédito inmobiliario inscrito con el n.º E571.
¿Qué gastos tiene comprar una vivienda en 2026?
Comprar un piso de segunda mano en Cataluña cuesta, además del precio, el 10 % de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (hasta 600.000 €), la notaría y el registro de la compraventa y la tasación. En obra nueva el impuesto es el IVA del 10 % más un 1,5 % de Actos Jurídicos Documentados.
Conviene separar dos escrituras que se firman el mismo día: la de compraventa, cuyos gastos son del comprador (y en parte del vendedor), y la de hipoteca, cuyos gastos paga casi todos el banco. Estos son los conceptos de la compraventa:
- Impuesto de la compra. ITP si la vivienda es de segunda mano; IVA más AJD si es la primera entrega de una obra nueva. Es, con mucho, el gasto más alto.
- Notaría de la compraventa. Tiene arancel oficial que depende del precio. Por ley, la escritura es del vendedor y la primera copia del comprador, salvo que pactéis otra cosa.
- Registro de la Propiedad. También con arancel oficial. Lo paga quien inscribe la vivienda a su nombre: el comprador.
- Tasación. La pide el banco para conceder la hipoteca y la paga el cliente. El precio es libre: pide presupuesto.
- Gestoría de la compraventa. Opcional si no hay hipoteca; con hipoteca, la gestoría la paga el banco. Precio libre.
Vivienda de segunda mano: ITP
En Cataluña el ITP es progresivo desde el 27 de junio de 2025: cada tipo se aplica solo a la parte del precio que cae en su tramo. En una vivienda de menos de 600.000 €, todo tributa al 10 %.
| Tramo del valor | Tipo |
|---|---|
| Hasta 600.000 € | 10 % |
| De 600.000 € a 900.000 € | 11 % |
| De 900.000 € a 1.500.000 € | 12 % |
| Más de 1.500.000 € | 13 % |
Fuente: Agència Tributària de Catalunya. El ITP es un impuesto cedido: cada comunidad autónoma fija su tipo, así que fuera de Cataluña la cifra cambia. En Cataluña hay un tipo reducido del 5 % para la vivienda habitual de jóvenes de 35 años o menos y otros colectivos, con límite de renta; los requisitos están en la guía de hipoteca joven en Cataluña.
Obra nueva: IVA y AJD
Si compras al promotor una vivienda a estrenar, no pagas ITP: pagas IVA del 10 %, que incluye hasta dos plazas de garaje y los anexos que se vendan con ella, y además el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura, que en Cataluña es del 1,5 %. Sobre 180.000 €, son 18.000 € de IVA y 2.700 € de AJD.
Notaría y registro: arancel oficial
Notarios y registradores no ponen precio libre: cobran por un arancel aprobado por real decreto, una escala por tramos del valor de la vivienda con una rebaja del 5 %. A ese importe se suman el IVA del 21 %, los folios de la escritura a partir del quinto y las copias, así que la factura real es algo mayor que el arancel.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría de la escritura de hipoteca, su inscripción en el registro, la gestoría y el AJD del préstamo. Al cliente le quedan la tasación y las copias de la escritura que pida.
El reparto está en el artículo 14.1.e) de la ley de crédito inmobiliario y se aplica a las hipotecas sobre vivienda firmadas desde el 16 de junio de 2019. El AJD de la hipoteca lo paga el banco desde el 10 de noviembre de 2018. Si en el proyecto de contrato o en la provisión de fondos aparece alguno de estos gastos a tu cargo, pregunta por qué.
| Gasto de la hipoteca | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación | Cliente |
| Gestoría | Banco |
| Notaría de la escritura de hipoteca | Banco (las copias, quien las pida) |
| Inscripción de la hipoteca en el registro | Banco |
| AJD de la escritura de hipoteca | Banco |
Fuente: Ley 5/2019, artículo 14.1.e) y Portal del Cliente Bancario del Banco de España. Los impuestos de la compraventa (ITP, o IVA y AJD) siguen siendo del comprador.
Ejemplo: gastos de un piso de 180.000 € en Terrassa
Un piso de segunda mano de 180.000 € en Terrassa suma 18.607,68 € de gastos de compra, el 10,34 % del precio, sin contar la tasación. Casi todo es ITP: 18.000 €.
El precio es un ejemplo, en línea con lo que cuesta un piso de unos 80 m² en la ciudad según la guía de hipotecas en Terrassa. Comprador sin tipo reducido de ITP e hipoteca del 80 % del precio:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (10 % de 180.000 €) | 18.000,00 € |
| Notaría de la compraventa (arancel 331,01 € + IVA) | 400,53 € |
| Registro de la Propiedad (arancel 171,20 € + IVA) | 207,15 € |
| Gastos de la hipoteca de 144.000 € (notaría, registro, gestoría y AJD) | 0 € para ti: los paga el banco |
| Tasación | Precio libre, a tu cargo |
| Total sin tasación | 18.607,68 € (10,34 % del precio) |
Ejemplo ilustrativo, no es un presupuesto. Notaría y registro calculados con la escala de sus aranceles oficiales, la rebaja del 5 % y el IVA del 21 %, sin folios ni copias, que suben algo la factura. La notaría se suma entera al comprador para no quedarnos cortos, aunque por ley la escritura corresponde al vendedor salvo pacto. Si la vivienda fuera de obra nueva al mismo precio, el impuesto sería de 20.700 € (IVA y AJD) en lugar de 18.000 €.
¿Cuánto dinero ahorrado necesitas para comprar?
En el ejemplo de 180.000 €, unos 54.607,68 €, el 30,34 % del precio, más la tasación: el 20 % que el banco no suele financiar (36.000 €) y los gastos de compra (18.607,68 €).
El Banco de España recuerda que las entidades no suelen financiar más del 80 % del valor de tasación. Los gastos, en cambio, casi nunca entran en la hipoteca: hay que pagarlos con ahorro. Tres palancas cambian mucho la cifra:
- ITP reducido. Con el tipo del 5 % para jóvenes de 35 años o menos, el ITP del ejemplo baja de 18.000 € a 9.000 € y el ahorro necesario, a 45.607,68 €. Requisitos en la guía de hipoteca joven.
- Financiar más del 80 %. El aval del ICO permite llegar al 100 % del menor valor entre tasación y precio, pero los gastos siguen corriendo de tu cuenta. Cómo funciona, en hipoteca al 100 %.
- Precio de la zona. En Terrassa hay unos 800 €/m² de diferencia entre distritos, y el ITP sube con el precio. Los datos por distrito están en hipotecas en Terrassa.
No damos un porcentaje fijo de gastos para toda España porque no hay ninguno oficial: depende sobre todo del impuesto de tu comunidad. Haz la cuenta con tu precio, como en la tabla de arriba.
¿Cuánto necesitas para tu compra?
Déjanos tus datos y el precio de la vivienda que miras. Calculamos impuestos y gastos con tu caso, pedimos ofertas a varias entidades y te enseñamos con números cuánto ahorro necesitas con cada una. La decisión es tuya.
Si en una oferta aparece a tu cargo un gasto que corresponde al banco, te lo señalamos.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de compra
¿Cuánto son los gastos de compra de una vivienda?
Depende sobre todo del impuesto de tu comunidad. En un piso de segunda mano de 180.000 € en Cataluña, ITP, notaría y registro suman 18.607,68 €, el 10,34 % del precio, más la tasación.
¿Qué gastos de la hipoteca tengo que pagar yo?
La tasación y las copias de la escritura que pidas. Notaría, registro, gestoría y AJD de la hipoteca corresponden al banco según el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019.
¿Cuánto ITP se paga en Cataluña por un piso de segunda mano?
El 10 % hasta 600.000 € de valor, con tramos del 11 %, 12 % y 13 % por encima. Hay un tipo reducido del 5 % para la vivienda habitual de jóvenes de 35 años o menos y otros colectivos, con límite de renta.
¿Qué impuestos se pagan al comprar obra nueva?
IVA del 10 % sobre el precio y AJD por la escritura, que en Cataluña es del 1,5 %. No se paga ITP, porque la primera entrega de la vivienda la hace un promotor y tributa por IVA.
¿Quién paga el notario de la compraventa, comprador o vendedor?
El Código Civil pone la escritura a cargo del vendedor y la primera copia a cargo del comprador, salvo pacto en contrario. En la práctica se pacta a menudo otra cosa, así que revisa las arras o el contrato antes de firmar.
¿Se pueden meter los gastos de compra en la hipoteca?
Por lo general no: el banco presta un porcentaje del menor valor entre tasación y precio, y los impuestos y gastos se pagan con ahorro. Incluso con el aval del ICO, que llega al 100 % de ese valor, los gastos siguen siendo tuyos.
Fuentes
- Agència Tributària de Catalunya, compraventa de inmuebles (ITP, AJD y tipos reducidos).
- Ley 37/1992 del IVA, artículos 90 y 91.Uno.1.7.º.
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 14.1.e).
- Real Decreto 1426/1989, arancel de los notarios, número 2.
- Real Decreto 1427/1989, arancel de los registradores, número 2.
- Código Civil, artículo 1455.
- Banco de España, consejos para firmar tu primera hipoteca (financiación habitual del 80 %).
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