Elegir tu hipoteca
Hipoteca fija, variable o mixta: diferencias y cuota con números
La fija te da una cuota que no cambia; la variable sigue al Euríbor, que en septiembre de 2026 cerró en una media del 3,247 %; la mixta combina unos años fijos con el resto variable. Te enseñamos con números cuánto paga cada una y cuánto puede moverse, para que decidas tú.
Revisado el 11 de octubre de 2026 por Iberteca, intermediario de crédito inmobiliario inscrito con el n.º E571.
¿Qué diferencia hay entre una hipoteca fija, variable y mixta?
En la hipoteca fija el tipo de interés y la cuota son los mismos durante todo el plazo. En la variable el tipo es Euríbor más un diferencial y se revisa periódicamente. La mixta tiene un primer tramo a tipo fijo y el resto a variable.
Ninguna es mejor en abstracto: cambian quién asume el riesgo de que suban los tipos. En la fija lo asume el banco, en la variable lo asumes tú y en la mixta se reparte en el tiempo.
| Fija | Variable | Mixta | |
|---|---|---|---|
| Tipo de interés | El mismo todo el plazo | Euríbor + diferencial | Fijo unos años, luego Euríbor + diferencial |
| Cuota | No cambia | Cambia en cada revisión | Estable al principio, luego cambia |
| Si el Euríbor sube | No te afecta | Pagas más | Te afecta solo en el tramo variable |
| Si el Euríbor baja | No te beneficia | Pagas menos, sin suelo | Te beneficia solo en el tramo variable |
| Comisión máxima por amortizar antes de tiempo | 2 % los 10 primeros años; 1,5 % después | 0,15 % los 5 primeros años o 0,25 % los 3 primeros | Los límites de la fija en el tramo fijo y los de la variable en el tramo variable |
Fuente: Ley 5/2019, artículos 21 y 23. En una hipoteca variable la ley prohíbe fijar un límite a la baja del tipo (cláusula suelo) y que el interés sea negativo.
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca variable?
Se suma el Euríbor al diferencial pactado y con ese tipo se recalcula la cuota sobre el capital que queda. Con el Euríbor de septiembre de 2026 (3,247 %) y un diferencial de ejemplo del 0,70 %, el tipo sería del 3,947 %: 787,37 € al mes por 150.000 € a 25 años.
El índice de referencia tiene que ser objetivo y verificable, y el habitual es el Euríbor a 12 meses que publica el Banco de España en el BOE cada mes. Tu escritura dice cada cuánto se revisa y qué mes se toma como referencia. La cuota se calcula con el sistema francés, en el que pagas lo mismo cada mes hasta la siguiente revisión:
Cuota = Capital × i ÷ (1 − (1 + i)−n) i = tipo anual ÷ 12 (en tanto por uno) · n = número de cuotas que quedan
Antes de firmar una variable, el banco tiene que darte, con al menos 10 días naturales de antelación, un documento aparte con las cuotas en distintos escenarios de tipos. Léelo con calma: es la cifra que de verdad importa si el Euríbor se mueve.
Fija, variable o mixta: 150.000 € a 25 años
Con tipos de ejemplo, la fija al 2,90 % sale a 703,54 € al mes, la variable a 787,37 € y la mixta a 672,93 € los cinco primeros años y 772,68 € después, si el Euríbor se quedara en el 3,247 % de septiembre de 2026.
Lo que separa una de otra es cuánto puede moverse la cuota. Por eso la tabla añade qué pasaría con el Euríbor un punto por debajo y un punto por encima:
| Modalidad (tipo de ejemplo) | Cuota con Euríbor al 3,247 % | Euríbor al 2,247 % | Euríbor al 4,247 % |
|---|---|---|---|
| Fija al 2,90 % | 703,54 € | 703,54 € | 703,54 € |
| Variable: Euríbor + 0,70 % | 787,37 € | 707,19 € | 872,26 € |
| Mixta, años 1 a 5: fijo al 2,50 % | 672,93 € | 672,93 € | 672,93 € |
| Mixta, años 6 a 25: Euríbor + 0,80 % | 772,68 € | 707,28 € | 841,38 € |
Tipos hipotéticos elegidos para el ejemplo: no son ofertas ni medias de mercado. El Euríbor de septiembre de 2026 es el dato oficial; los otros dos escenarios son supuestos, igual que mantener un mismo Euríbor durante años. Sistema francés con cuota mensual. En la mixta, el tramo variable se calcula sobre los 126.990,27 € pendientes al acabar el quinto año y los 20 años restantes.
Intereses totales del ejemplo
Si el Euríbor no se moviera en 25 años, los intereses pagados serían 61.061,92 € en la fija, 86.211,67 € en la variable y 75.819,83 € en la mixta. Ese supuesto casi nunca se cumple: en la fija la cifra es segura; en las otras dos, solo una referencia.
¿Cuándo encaja una hipoteca fija, variable o mixta?
Depende sobre todo de cuánto margen tiene tu presupuesto si la cuota sube. En el ejemplo, un punto más de Euríbor encarece la variable 84,89 € al mes; en la fija, nada.
No hay una respuesta que valga para todos. Estas son las preguntas que cambian la cuenta:
- Margen en tu presupuesto. Si una subida de cuota como la del ejemplo te ahoga, la estabilidad de la fija pesa más que su tipo.
- Plazo. Cuantos más años, más revisiones de Euríbor por delante y más incertidumbre en la variable.
- Planes de amortizar o vender. La comisión máxima por devolver antes de tiempo es del 2 % en la fija y del 0,15 % o 0,25 % en la variable.
- Diferencia de tipo entre ofertas reales. Comparar pide ofertas del mismo momento, con sus vinculaciones (seguros, nómina) sumadas al coste.
¿Y si cambias de idea después?
La modalidad no es para siempre. Puedes pasar de variable a fija con tu banco mediante una novación de la hipoteca, o llevártela a otra entidad con una subrogación. En ambos casos, la comisión máxima por pasar de variable a fija es del 0,05 % durante los tres primeros años de la hipoteca y cero después.
¿Qué conviene firmar hoy, con el Euríbor subiendo?
El Euríbor a 12 meses ha pasado del 2,079 % en julio de 2025 al 3,247 % en septiembre de 2026, y el Banco Central Europeo subió tipos en junio y en septiembre de 2026. Con ese escenario, hoy una fija o una mixta suelen arrancar con un tipo más bajo que una variable.
| Mes | Euríbor 12 meses (media) |
|---|---|
| Julio de 2025 | 2,079 % |
| Junio de 2026 | 2,798 % |
| Julio de 2026 | 2,855 % |
| Agosto de 2026 | 2,954 % |
| Septiembre de 2026 | 3,247 % |
Medias mensuales publicadas por el Banco de España.
Por qué sube y qué puede pasar
El BCE subió su tipo de depósito del 2,00 % al 2,25 % en junio de 2026 y al 2,50 % en septiembre, para frenar una inflación que sigue por encima de su objetivo del 2 %. El Euríbor se adelanta a lo que el mercado espera del BCE, y hoy el mercado no descarta más subidas. Nadie sabe dónde estará dentro de cinco o diez años, y una hipoteca dura 25 o 30.
Fija o variable en este momento
Con el Euríbor por encima del 3 %, una variable de Euríbor más un diferencial arranca hoy por encima del 3,5 %, mientras que las fijas que estamos consiguiendo para perfiles solventes rondan el 2,25 %. Elegir variable hoy es apostar a que el Euríbor bajará con fuerza y durante años; con la fija sabes desde el primer día lo que vas a pagar.
Las ventajas de la hipoteca mixta
- Cuota baja y conocida los primeros años. El tramo fijo suele tener el tipo más bajo de las tres opciones, justo cuando más pesa la cuota: al principio pagas sobre todo intereses.
- Margen para amortizar. Lo que adelantes durante el tramo fijo reduce el capital que pasará a variable, y con él tu exposición al Euríbor.
- Aprovechar una bajada futura. Si el Euríbor baja cuando empiece el tramo variable, te beneficias; si no, puedes negociar el paso a fija.
El riesgo está en el cambio de tramo: en el ejemplo de esta guía, la cuota de la mixta sube de 672,93 € a 772,68 € al pasar a variable con el Euríbor actual. Mira esa segunda cuota antes de firmar.
¿Fija, variable o mixta con tus números?
Déjanos tus datos y el importe que necesitas. Pedimos ofertas fijas, variables y mixtas a varias entidades y te enseñamos con números la cuota de cada una y cuánto podría moverse. La decisión es tuya.
Si ya tienes una oferta, la ponemos al lado de las demás con sus vinculaciones.
Preguntas frecuentes sobre fija, variable y mixta
¿Qué es una hipoteca mixta?
Una hipoteca con un primer tramo a tipo fijo y el resto del plazo a tipo variable, Euríbor más un diferencial. Cuántos años dura el tramo fijo y qué diferencial se aplica después lo fija cada oferta.
¿Hipoteca fija o variable: cuál sale más barata?
Solo se sabe al final, porque depende de cómo evolucione el Euríbor. La fija cuesta lo que pone la escritura; la variable puede salir más barata o más cara. Lo que sí se puede calcular hoy es cuánto cambia tu cuota en cada escenario.
¿Cuánto está el Euríbor ahora?
La media del Euríbor a 12 meses de septiembre de 2026 fue del 3,247 %, según la resolución del Banco de España de 1 de octubre de 2026 publicada en el BOE. Agosto cerró en el 2,954 %.
¿Puede una hipoteca variable tener cláusula suelo?
No. La Ley 5/2019 prohíbe fijar un límite a la baja del tipo de interés en las operaciones a tipo variable, y también que el interés sea negativo.
¿Puedo pasar mi hipoteca de variable a fija?
Sí, con una novación en tu banco o con una subrogación a otro. La comisión máxima por el cambio es del 0,05 % durante los tres primeros años de la hipoteca y cero a partir de entonces.
¿Cada cuánto se revisa una hipoteca variable?
Lo que diga tu escritura, que fija el periodo de revisión y el índice de referencia. En cada revisión se recalcula la cuota con el Euríbor del mes pactado, el diferencial, el capital que queda y las cuotas pendientes.
Fuentes
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículos 14, 21 y 23.
- Resolución del Banco de España de 1 de octubre de 2026 (Euríbor de septiembre de 2026).
- Resolución del Banco de España de 1 de septiembre de 2026 (Euríbor de agosto de 2026).
- Resolución del Banco de España de 3 de agosto de 2026 (Euríbor de julio de 2026).
- Banco Central Europeo, tipos de interés oficiales.
- Ley 2/1994, de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
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